Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren findet in der Regel bei solchen Objekten Anwendung, bei denen die Erzielung eines finanziellen Ertrags im Vordergrund steht oder
für die Gebäude, die gewerblich genutzt werden. Dies sind Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Immobilien, für die sich auf dem Grundstücksmarkt eine übliche Miete erzielen lässt. Der Verkehrswert wird hierbei auf Basis des Ertrags (Miete), dem Bodenwert, dem baulichen Zustand und dem Alter des Gebäudes berechnet.

Das Ertragswertverfahren kann in 3 Varianten angewandt werden:

Die 3 Methoden der Ertragswertermittlung wurden schon vor der Neufassung der ImmoWertV im Bedarfsfall von Sachverständigen und Gutachterausschüssen angewandt.

Das vereinfachte Ertragswertverfahren entspricht von seinem mathematischen Ansatz her, der Discounted Cash Flow Methode (DCF). Das DCF-Verfahren welches aus der anglo-amerikanischen Bewertungspraxis hervorgeht und sich in zunehmendem Maße auch in Deutschland propagiert wird, ist daher nichts Neues. Andersartig ist, dass beim DCF-Verfahren jedoch in der Regel nicht mit aus dem Marktgeschehen abgeleiteten Liegenschaftszinsen gearbeitet wird, sondern eine kaufmännische Renditerechnung durchgeführt wird.